Wat het register over een buitenlandse woning zegt

In Spanje bewijst het Registro de la Propiedad, het eigendomsregister, wie de eigenaar is. Het Catastro, het kadaster, legt oppervlakte, ligging en waarde vast. Twee instanties. De kadasterwet zegt zelf welke voorgaat: cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, de uitspraken van het eigendomsregister prevaleren.

U kijkt naar een woning en wilt weten wat er vaststaat

Dan zijn er twee documenten en ze doen twee verschillende dingen. Het uittreksel uit het eigendomsregister noemt de rechthebbende en de lasten. Het kadastrale uittreksel noemt de oppervlakte en de waarde. Waar ze elkaar tegenspreken, is dat zelf de informatie.

Begin bij het Spaanse kadaster en het eigendomsregister. Daar staat een nagebootst uittreksel, veld voor veld, met vijf ingebouwde gebreken en bij elk gebrek wat het voor een koper betekent.

U weet nog niet in welk land

Dan is de volgorde belangrijker dan het document. In huis kopen in het buitenland staat waarom de controle tussen het bod en het voorlopig koopcontract hoort, en wat er daarna nog kan.

Wat er in het uittreksel staat

Ley Hipotecaria art. 222 lid 5 schrijft voor wat er minimaal in moet staan, en sluit die opsomming af met de zin waar het voor een koper om draait: elk verbod en elke beperking die op de rechthebbenden of op de ingeschreven rechten rust.

Dat is de plaats waar een erfdienstbaarheid van overpad staat, een gerechtelijk beslag en een fiscale aantekening. Ze hangen aan de grond en niet aan de verkoper, dus u koopt ze mee, en op geen enkele foto van een advertentie zijn ze te zien.

Het volledige artikel, veld voor veld, met een nagebootst document erbij waarin vijf van die gebreken tegelijk zitten, staat op het Spaanse kadaster en het eigendomsregister.

Wat een controle kost, en wat wij daarover bijhouden

Er lopen zes routes naar hetzelfde antwoord, van het register zelf tot een compleet begeleid traject, en de gepubliceerde bedragen liggen ver uit elkaar. In wie betaalt de makelaar in Spanje staan ze naast elkaar in een tabel, elk met de pagina waarvan het bedrag is gelezen en de datum waarop dat gebeurde.

Een ding valt daarbij op en het is het vermelden waard: de route die de koper niets kost is een route die door de verkopende kant wordt betaald. Dat maakt hem niet slecht. Het maakt hem alleen niet onafhankelijk van de verkoop.

Waarom dit een kleine site is

Dit staat er omdat wij liever hebben dat u het van ons hoort dan dat u het zelf merkt.

Verreweg het meeste zoekverkeer rond een huis in het buitenland gaat naar woningaanbod, niet naar uitleg. In onze eigen meting van 17 augustus 2026 stonden op de Nederlandse resultatenpagina voor de grootste zoekterm in deze markt tien van de elf plaatsen vol met advertenties van te koop staande woningen, en op de Belgische tien van de tien. Wij hebben geen woningen en gaan die ook niet krijgen.

Er is nog een getal dat de hele opzet verklaart. De zoekterm voor het Nederlandse kadaster haalt ongeveer 74.000 zoekopdrachten per maand; de grensoverschrijdende variant haalt er ongeveer 1.210. Dat is ruim zestig keer zo weinig. Zodra een koper zijn eigen rechtsgebied verlaat, verdwijnt de vraag naar het document bijna helemaal, terwijl de noodzaak ervan juist toeneemt.

Vandaar elf inhoudelijke pagina's, deze meegerekend, en niet driehonderd. Geen pagina per land, geen pagina per regio, geen pagina per woningtype. Wat er is, is nagelezen; wat er niet is, ontbreekt met opzet.

Wat wij niet doen

Wij zijn geen makelaar, geen advocaat, geen notaris, geen gestor en geen belastingadviseur.

Wij controleren geen woningen. Wij vragen geen documenten voor u op. Wij vragen geen Spaans identificatienummer aan, wij doen geen belastingaangifte en wij verwijzen u niet door naar iemand die dat wel doet. Er is hier niets te koop en er is niets om te downloaden.

Wie dit schrijft en hoe een bewering op deze site terechtkomt, staat op over de auteur. Wie wij juridisch zijn, staat op juridische informatie.

Alles op deze site

Huis kopen in het buitenland: de volgorde van een buitenlandse aankoop en het moment waarop een controle nog iets verandert.
Het Spaanse kadaster en het eigendomsregister: welk veld in welk bestand staat, met een nagebootst uittreksel en zes routes ernaartoe.
Wie betaalt de makelaar in Spanje: zes routes, hun gepubliceerde bedragen en wat er per route buiten valt.
Advocaat, gestor of notaris: drie rollen, drie verschillende dingen, en waarom de Spaanse notaris niet is wat u denkt.
Wat u controleert voor de aanbetaling: wat er per stap nog kan en wat er daarna vastligt.
Wat een aankoop bovenop de koopsom kost: vier posten, met de wettelijke regeling waarin elk van ze staat.
Belasting op een Spaanse woning: het formulier voor niet-inwoners, de onroerendezaakbelasting en de gemeentelijke heffing bij verkoop.
Okupas in Spanje: wat de registers over kraken bijhouden, en wat niet.
Emigreren naar Spanje: het identificatienummer dat u volgens de wet zelf moet aanvragen.
Wonen in Spanje: het verschil tussen er wonen en er een woning bezitten.