Wat u controleert voor de aanbetaling in Spanje

Alles wat u over een Spaanse woning wilt nagaan, gaat u na vóór de aanbetaling. Código Civil art. 1454 bepaalt dat een koper die zich daarna terugtrekt de aanbetaling verliest, en een verkoper die dat doet het dubbele moet terugbetalen. De volgorde is dus de hele opgave.

De volgorde

Vijf stappen, en na de tweede is terugtrekken niet meer kosteloos.

Het bod. Mondeling of per e-mail. Bindt u nog niet.
Het voorlopig koopcontract met aanbetaling. Hier ligt het punt. Wat er daarna gebeurt als u zich terugtrekt, staat in de wet en niet in de onderhandeling.
De koopovereenkomst en de gang naar de notaris. De akte wordt verleden. De Spaanse notaris is geen partij en behartigt niemands belang.
De betaling en de overdracht.
De inschrijving in het eigendomsregister. Pas hier krijgt u de bescherming van Ley Hipotecaria art. 34, die een verkrijger te goeder trouw beschermt zodra die zijn recht heeft ingeschreven.

De volledige volgorde met wat er per stap op het spel staat, staat als schema op huis kopen in het buitenland. Dat schema staat daar en niet hier: één schema, één plaats.

Het voorlopig koopcontract met aanbetaling

Het Spaanse Burgerlijk Wetboek regelt dit in één zin, en die zin is kort genoeg om hem hier helemaal neer te zetten:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Is er een aanbetaling gedaan, dan kan de overeenkomst worden ontbonden doordat de koper zich erbij neerlegt die te verliezen, of de verkoper door het dubbele terug te betalen.

Dit heeft geen Nederlandse tegenhanger en het is geen ontbindende voorwaarde. Het is een prijs op terugtrekken, aan beide kanten. Vandaar de hele opzet van deze pagina: wat u wilt weten, weet u ervoor.

Het Spaanse recht kent meerdere soorten aanbetaling, met verschillende gevolgen. De artikelen daarover zijn voor deze pagina niet opgehaald, dus er staat hier geen indeling in soorten en geen opsomming van gevolgen per soort. Wat er wel staat is het gevolg van de vorm die art. 1454 beschrijft, en dat is de vorm die een koper in de praktijk krijgt voorgelegd.

Wat u vóór dat moment nagaat

Vier rijen komen uit één document. De vijfde komt uit niets, en dat is het punt.

| Wat | Waar het staat | Wie het kan opvragen | Wat een afwijking betekent | |---|---|---|---| | Wie de eigenaar is, en of die bevoegd is | Eigendomsregister, de rubriek eigendom | Wie naar het oordeel van de registrar belang heeft, Ley Hipotecaria art. 222 lid 1 | Staat de verkoper er niet, dan is er iets uit te leggen voordat u tekent | | Hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden | Eigendomsregister, de rubriek cargas | Zelfde | Ze hangen aan de grond en gaan met de woning mee | | Oppervlakte, ligging, gebruik, kadastrale waarde | Het kadastrale bestand | Iedereen voor de niet-beschermde gegevens, TRLCI art. 52 lid 1 | Meer dan tien procent verschil met het register valt buiten de marge van art. 9 onder b | | Openstaande onroerendezaakbelasting | Fiscale aantekening in het register, plus de gemeente | Zelfde als het register | De woning blijft er volgens TRLRHL art. 64 lid 1 zelf aansprakelijk voor | | De bouwkundige staat, de buren, het geluid | Nergens | Niemand uit een register | Hiervoor moet iemand gaan kijken. Wij gaan niet kijken |

Waar elk van die velden in het document staat en hoe ze eruitzien, met een nagebootst uittreksel erbij, staat op het Spaanse kadaster en het eigendomsregister. Wat er over bezetting in staat, en vooral wat er niet in staat, staat op okupas in Spanje.

Twee dingen die geen checklist noemt

Is de verkoper inwoner van Spanje? Zo niet, dan moet u volgens IRNR art. 25 lid 2 zelf 3 procent van de overeengekomen prijs inhouden en afdragen. Doet u dat niet, dan blijft de woning aansprakelijk voor het laagste van die inhouding of de belasting van de verkoper. Dat is uw woning, na de overdracht.

Is het perceel grafisch gecoördineerd met het kadaster? Ley Hipotecaria art. 9 onder a verlangt dat in de inschrijving staat of dat zo is. Staat er van niet, dan hebben de twee instanties de grenzen van dit perceel nooit op elkaar gelegd. Dat maakt de woning niet onverkoopbaar. Het betekent dat de vraag waar de grens loopt nog openstaat, en dat is een vraag die u liever nu stelt.

Wie u daarbij inschakelt

Voor het lezen van het uittreksel: iemand die Spaans juridisch Spaans leest. Voor het beoordelen van het contract voordat u aanbetaalt: een abogado. Voor het heen en weer brengen van formulieren: een gestor, wat een administratief dienstverlener is en geen jurist. Wat elk van die rollen wel en niet doet, staat op advocaat, gestor of notaris.

Wie welke route aanbiedt, wat die publiceert en wie hem betaalt, staat met de bedragen erbij op wie betaalt de makelaar in Spanje. Wat het geheel bovenop de koopsom kost, staat op wat een aankoop bovenop de koopsom kost.

Wat wij niet doen

Wij controleren geen woningen en wij leveren geen verslag van een controle. Wij bezoeken niets en wij meten niets.

Wij vragen geen uittreksel voor u op en wij lezen niet mee over uw schouder. Wij zijn geen makelaar, geen advocaat, geen notaris, geen gestor en geen belastingadviseur, en wij verwijzen u niet door.

Wat wij wel doen is opschrijven wat er in de regeling staat, met het artikelnummer en de datum waarop wij het gelezen hebben. Dat maakt deze pagina controleerbaar en dat is het enige wat wij aanbieden.