Het Spaanse kadaster en het eigendomsregister

Een uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister kost volgens RD 1427/1989 € 3,005061 per perceel, en het Colegio de Registradores noemt op de eigen pagina € 9,02 plus btw. De niet-beschermde gegevens van het Catastro kosten langs elektronische weg niets. Beide bedragen zijn gelezen op 26 augustus 2026.

Wat de officiële route u geeft

Er zijn twee instanties en ze doen twee verschillende dingen. Wie ze door elkaar haalt, koopt op de verkeerde informatie.

Het Registro de la Propiedad, het eigendomsregister. Ley Hipotecaria art. 222 lid 5 schrijft voor wat een uittreksel minimaal moet weergeven: de identificatie van het perceel, de identiteit van de rechthebbenden op de ingeschreven rechten, en de omvang, aard en beperkingen van die rechten. En, in alle gevallen, elk verbod en elke beperking die op hen rust. Daar zitten de cargas, de lasten en beperkingen: hypotheken, beslagen en erfdienstbaarheden.

Het Catastro, het kadaster. Art. 3 lid 1 van de Spaanse kadasterwet somt op wat de kadastrale omschrijving bevat: de ligging, de referencia catastral, de oppervlakte, het gebruik, de bouwkwaliteit, de grafische weergave, de referentiewaarde, de kadastrale waarde en de kadastrale titularis. De referencia catastral is volgens RD 417/2006 art. 18 lid 1 het unieke kenmerk van elke onroerende zaak, toegekend bij de eerste inschrijving en nooit opnieuw uitgegeven aan iets anders. Dat kenmerk is de sleutel tussen de twee bestanden.

En dan het punt dat het meeste uitmaakt en dat bijna nergens in het Nederlands staat: de toegangsvoorwaarde verschilt per instantie, en dat is een sterker verschil dan de prijs.

• Kadaster: iedereen mag de niet-beschermde gegevens inzien (TRLCI art. 52 lid 1). De naam van de eigenaar en de kadastrale waarde zijn beschermd (art. 51) en vergen toestemming of een van de belangen uit art. 53.
• Eigendomsregister: de registrar stelt de boeken open aan wie naar zijn oordeel belang heeft bij inzage (Ley Hipotecaria art. 222 lid 1). Het tarief is laag, maar er zit een oordeel tussen u en het document.

Dat is de reden dat een tussenpersoon in deze markt iets echt oplost. Niet omdat hij goedkoper is, want dat is hij niet, maar omdat hij het belang kan formuleren en het antwoord kan lezen.

Wat een betaalde aanbieder toevoegt

Drie dingen, en ze zijn geen van drieën verzonnen.

Een Spaans juridisch document lezen dat u niet kunt lezen is een echte dienst. Het uittreksel komt in het Spaans, in de taal van de inschrijving, en de zinsbouw van een asiento is ook voor Spanjaarden niet vanzelfsprekend.

Het in het Nederlands uitleggen is een tweede. Clodovea publiceert vijf concrete controlepunten op de productpagina zelf: wie de juridische eigenaar is en of die bevoegd is te verkopen, hypotheken en beslagen, verschillen tussen kadaster en eigendomsregister, de omschrijving, en direct zichtbare aandachtspunten.

In het land zijn is de derde. HouseVision noemt in het basispakket de controle op stedenbouwkundige overtredingen en op de legaliteit van de bouw, en dat is informatie die in geen van beide bestanden volledig staat.

De twee officiële routes naast een betaalde route

Deze tabel vergelijkt de ROUTE en niet de aanbieder. De zes aanbieders met hun gepubliceerde bedragen staan op wie betaalt de makelaar in Spanje, zodat dezelfde tabel niet op twee pagina's staat.

| Criterium | Eigendomsregister, zelf | Catastro, zelf | Een betaalde Nederlandstalige route | |---|---|---|---| | Wettelijk tarief | 3,005061 euro per perceel volgens RD 1427/1989 | Langs elektronische weg geen heffing volgens TRLCI art. 62 lid 2 | Niet wettelijk geregeld | | Wat het portaal zelf noemt | 9,02 euro plus btw bij het Colegio de Registradores | Geen bedrag genoemd voor de elektronische route | Zie de tabel op de roundup | | Toegangsvoorwaarde | De registrar beoordeelt of u belang heeft bij inzage, Ley Hipotecaria art. 222 lid 1 | Vrij voor niet-beschermde gegevens, TRLCI art. 52 lid 1; eigenaar en waarde beschermd, art. 51 en 53 | De aanbieder vraagt het namens u op | | Doorlooptijd | Gemiddeld minder dan twee uur volgens het eigen portaal | Niet vermeld | Van niet vermeld tot 72 uur | | Taal van het resultaat | Spaans | Spaans | Nederlands | | Uitleg inbegrepen | Nee | Nee | Ja, dat is waar u voor betaalt | | Bron van de gegevens | De inschrijving zelf | Het kadastrale bestand | Beide, doorgegeven | | Gelezen op | 26 augustus 2026 | 26 augustus 2026 | 26 augustus 2026 |

Waar een aanbieder iets niet publiceert, staat er "niet vermeld". Dat is een meting en geen verwijt.

Adres of link van de woning in Spanje

Verder

Wij bewaren dit bij uw aanvraag. Wij zoeken niets op, wij controleren deze woning niet en u krijgt geen rapport.

De juridische positie

Twee wettelijke tarieven, allebei op 26 augustus 2026 uit het Spaanse Staatsblad gelezen.

Het eigendomsregister. RD 1427/1989, het Arancel de los Registradores, Anexo I nummer 4, punt 1, onder f:

Por nota simple informativa o exhibición, por cada finca, y cualquiera que sea el número de asientos que contenga el folio registral: 3,005061 euros.

Per perceel, ongeacht hoeveel inschrijvingen het bevat. Datzelfde nummer 4 zet er de zwaardere documenten naast: een certificación de dominio op 9,015182 euro, een certificación de cargas op 24,040484 euro, en de versie met doorlopende informatie op 48,080968 euro. Het Colegio de Registradores publiceert op zijn eigen pagina een ander getal, 9,02 euro plus btw, met een gemiddelde levertijd van minder dan twee uur. Dat verschil legt die pagina niet uit, en wij gaan het niet voor hen uitleggen.

Het kadaster. TRLCI art. 62 lid 2 is kort en het is het hele punt:

La expedición de las certificaciones y documentos a que se refiere el apartado anterior no quedará sujeta a dicha tasa cuando su obtención se produzca directamente por medios telemáticos.

Langs elektronische weg valt de afgifte niet onder de kadasterheffing. Aan de balie van het Catastro kost een letterlijke kadastrale verklaring volgens TRLCI art. 66 lid 1 vier euro per document plus vier euro per onroerende zaak, en de beschrijvende en grafische versie 15,50 euro.

Wat wij niet hebben kunnen nagaan, en dat hoort er ook bij. Het Reglamento Hipotecario, de uitvoeringsregeling onder de Ley Hipotecaria, is niet opgehaald. Alles wat daarin over de vorm van het uittreksel zou staan, staat dus niet op deze pagina. Voor Frankrijk, Italië, Portugal en Griekenland is geen enkele primaire bron gelezen, en daarom staat er over die landen hier niets.

Het eigendomsregister, veld voor veld

Hieronder staat een nabootsing van een uittreksel. Het perceel bestaat niet, de namen zijn verzonnen en de bedragen zijn verzonnen. De veldnamen en hun volgorde zijn afgeleid uit Ley Hipotecaria art. 9 en art. 222 lid 5.

Een echt document draagt één probleem. Dit document draagt er vijf tegelijk, want daar leert u meer van: een erfdienstbaarheid, een beslag, een fiscale aantekening, een verschil in oppervlakte tussen kadaster en eigendomsregister, en de regel dat het perceel niet grafisch gecoördineerd is met het kadaster.

Lees dit document als een lijst

Datos registrales, registergegevens – Registro de la Propiedad, het bevoegde register

Torrevieja nr. 2 (Alicante)

Datos registrales, registergegevens – Finca registral, perceelnummer in het register

38.412

Datos registrales, registergegevens – Codigo registral unico, het vaste kenmerk van het perceel

03041000384120

Datos registrales, registergegevens – Fecha de expedicion, datum van afgifte

26 augustus 2026, 11:04

Descripcion de la finca, omschrijving van het perceel – Naturaleza, aard en gebruik

Vivienda unifamiliar, vrijstaande woning

Descripcion de la finca, omschrijving van het perceel – Domicilio, adres

Calle Mayor 12, 03181 Torrevieja (Alicante)

Descripcion de la finca, omschrijving van het perceel – Superficie segun el Registro, oppervlakte volgens het register

142 m2

Descripcion de la finca, omschrijving van het perceel – Superficie segun el Catastro, oppervlakte volgens het kadaster

119 m2

Descripcion de la finca, omschrijving van het perceel – Verschil tussen beide oppervlaktes

23 m2, ofwel 16,2 procent van de ingeschreven oppervlakte

Descripcion de la finca, omschrijving van het perceel – Referencia catastral, de kadastrale referentie

9872023VH5797S0001WX

Descripcion de la finca, omschrijving van het perceel – Coordinacion grafica con el Catastro, grafische coordinatie met het kadaster

No consta coordinada, niet gecoordineerd

Titularidad, wie de eigenaar is – Titular, rechthebbende

M. Sanchez Ruiz, 100 procent pleno dominio, volle eigendom

Titularidad, wie de eigenaar is – Titulo, verkrijgingstitel

Compraventa, notariele koopakte van 4 maart 2019

Titularidad, wie de eigenaar is – Regimen, huwelijksvermogensregime

Gananciales, gemeenschap van aanwinsten

Cargas y gravamenes, lasten en beperkingen – Hipoteca, hypotheek

Ingeschreven 2019, hoofdsom 96.000 euro, looptijd 25 jaar

Cargas y gravamenes, lasten en beperkingen – Servidumbre de paso, erfdienstbaarheid van overpad

Ten gunste van finca 38.415, gevestigd in 1998, over de zuidelijke strook

Cargas y gravamenes, lasten en beperkingen – Embargo, beslag

Anotacion preventiva, rechtbank nr. 3 Torrevieja, 14.200 euro, ingeschreven 2025

Cargas y gravamenes, lasten en beperkingen – Afeccion fiscal, fiscale aantekening

Het perceel staat aangetekend als onderpand voor openstaande onroerendezaakbelasting

Wat u twee keer leest

• Cargas, lasten en beperkingen. Alles wat aan de grond hangt in plaats van aan de verkoper. U koopt het mee.
• Hipoteca, hypotheek. Kijk naar de hoofdsom en het jaar, niet naar wat de verkoper zegt dat er nog open staat.
• Embargo, beslag. Een gerechtelijk beslag dat in het register is aangetekend. Ley Hipotecaria art. 38 bepaalt dat de executie tegen dit perceel wordt gestaakt zodra uit een registerverklaring blijkt dat het op naam van een ander staat. Dat werkt in uw voordeel, maar alleen als u eerst hebt gekeken.
• Servidumbre, erfdienstbaarheid. Vaak een recht van overpad, gevestigd jaren geleden, onzichtbaar op elke foto.
• De oppervlakte tegenover het kadaster. Meer dan tien procent verschil valt buiten de marge van Ley Hipotecaria art. 9 onder b.
• De coördinatieregel. Art. 9 onder a verlangt dat in de inschrijving staat of het perceel grafisch gecoördineerd is met het kadaster. Staat er van niet, dan hebben de twee instanties de grenzen nooit op elkaar gelegd.

Wat er niet in staat: de bouwkundige staat, of er legaal gebouwd is, wie de buren zijn, of het gebied overstroomt, en of er ooit okupas hebben gezeten. Dat laatste staat uitgewerkt op okupas in Spanje.

Wanneer een betaalde route de betere keuze is

Deze pagina vergelijkt routes en niet bedrijven, dus de vraag is hier smaller dan op de roundup: wanneer is zelf naar het loket gaan de verkeerde keuze?

Op drie momenten, en alle drie zijn ze een kwestie van toegang en niet van geld. Het eerste is taal: het uittreksel komt in het Spaans, in de zinsbouw van een asiento, en niemand vertaalt het voor u. Het tweede is het belang uit Ley Hipotecaria art. 222 lid 1: iemand die dagelijks met registers werkt formuleert dat in één regel, en wie het voor het eerst doet niet. Het derde is afstand: waar kadaster en eigendomsregister elkaar tegenspreken, is de volgende stap altijd een vraag aan een instantie in Spanje, en die vraag stelt u niet vanaf een keukentafel in Utrecht.

Waar de officiële route wint, is waar u de woning al kunt aanwijzen, Spaans leest en alleen het document nodig hebt. Dan betaalt u het wettelijk tarief en niets erbovenop. De zes aanbieders, met hun eigen gepubliceerde bedragen en de datum waarop die gelezen zijn, staan op wie betaalt de makelaar in Spanje.

Wat wij niet doen

Wij vragen geen uittreksel op, niet bij het eigendomsregister en niet bij het kadaster. Wij bezoeken geen woningen. Wij zijn geen makelaar, geen advocaat, geen notaris, geen gestor en geen belastingadviseur, en wij verwijzen u niet door naar iemand die dat wel is.

Wij staan zelf niet in de tabel hierboven, en dat is met opzet. Wij verkopen niets, dus wij zijn de partij die de vergelijking maakt en geen partij die erin staat.

Wat er daarna aan kosten bijkomt, staat op wat een aankoop bovenop de koopsom kost. Wie welke rol vervult, staat op advocaat, gestor of notaris. Wanneer u dit alles moet doen, staat op wat u controleert voor de aanbetaling, en de volgorde van de hele aankoop staat op huis kopen in het buitenland. De zes routes met hun bedragen staan uitgeschreven op wie betaalt de makelaar in Spanje.