Huis kopen in het buitenland: eerst het register

Een woning in het buitenland controleert u tussen het bod en het voorlopig koopcontract. Daarna kost weglopen geld. In Spanje bewijst het eigendomsregister wie de eigenaar is, terwijl het kadaster oppervlakte, ligging en waarde vastlegt. Twee instanties, twee bestanden, en ze zeggen niet altijd hetzelfde.

Waarom het moment belangrijker is dan het document

De volgorde bij een buitenlandse aankoop lijkt op de Nederlandse, maar het punt waarop u vastzit ligt eerder. In Spanje tekent u eerst een voorlopig koopcontract met een aanbetaling. Vanaf dat moment bepaalt de wet wat er met dat geld gebeurt als een van beide partijen zich terugtrekt.

Het Spaanse Burgerlijk Wetboek zegt het in een zin:

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Vrij vertaald: de koper kan van de koop af door de aanbetaling te laten staan, en de verkoper door het dubbele terug te betalen. Dat is precies waarom een controle ervoor moet en niet erna. Wat u erna ontdekt, ontdekt u met uw geld al bij de ander.

1. BodNog niets vast. Een mondeling bod bindt u niet.
2. De controleHet register en het kadaster naast elkaar leggen. Dit is het laatste moment waarop terugtrekken u niets kost.
3. Voorlopig koopcontractU betaalt aan. Terugtrekken kost u die aanbetaling.
4. NotarisDe akte wordt verleden. De Spaanse notaris controleert niet of er legaal is gebouwd.
5. InschrijvingPas de inschrijving in het eigendomsregister levert u de bescherming van art. 34 op.

Twee registers, en ze zijn niet hetzelfde

Dit is het punt waarop de meeste Nederlandstalige uitleg over een buitenlandse woning misgaat, en het is ook de reden dat deze site bestaat.

Het eigendomsregister (in Spanje het Registro de la Propiedad) houdt bij wie eigenaar is en welke lasten en beperkingen op het perceel rusten. Ley Hipotecaria art. 222 lid 5 schrijft voor dat een uittreksel minimaal het perceel aanwijst, de rechthebbenden noemt en de omvang, aard en beperkingen van hun rechten weergeeft, plus elk verbod of elke beperking die op hen rust.

Het kadaster (in Spanje het Catastro) houdt iets anders bij. Volgens art. 3 lid 1 van de Spaanse kadasterwet omvat de kadastrale omschrijving de ligging, de kadastrale referentie, de oppervlakte, het gebruik, de kwaliteit van de opstallen, de grafische weergave, de referentiewaarde en de kadastrale waarde. Geen woord over de vraag wie het perceel mag verkopen.

De kadasterwet zegt zelf welke van de twee voorgaat. Art. 3 lid 3, letterlijk:

Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.

De kadastergegevens worden voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs, en onverminderd het eigendomsregister, waarvan de juridische uitspraken voorgaan. In wat het Spaanse kadaster wel en niet vastlegt staat wat dat per veld betekent, met het uittreksel er veld voor veld naast.

Wat u per land vooraf kunt inzien

Deze tabel bevat op dit moment een land. Dat is geen tijdgebrek en het is ook geen belofte dat er meer bij komen.

Een rij komt hier pas in te staan als de naam van het register, de naam van het kadaster en de toegangsvoorwaarde uit een primaire bron zijn gelezen: de wet zelf, of de eigen gepubliceerde voorwaarden van het orgaan. Voor Frankrijk, Italie, Portugal en Griekenland is dat niet gebeurd. Die landen krijgen daarom geen rij met lege cellen en geen geschatte omschrijving. Ze staan hier als niet gecontroleerd, en dat is de eerlijke stand.

| Land | Eigendomsregister | Kadaster | Wat een koper vooraf kan inzien | Bron en datum | |---|---|---|---|---| | Spanje | Registro de la Propiedad | Catastro | Eigenaar, lasten en beperkingen uit het register tegen het wettelijk tarief van RD 1427/1989; de niet-beschermde kadastergegevens langs elektronische weg, zonder heffing | Ley Hipotecaria art. 222, TRLCI art. 52 en 62, gelezen 26 augustus 2026 | | Frankrijk | niet gecontroleerd | niet gecontroleerd | niet gecontroleerd | geen primaire bron gelezen | | Italië | niet gecontroleerd | niet gecontroleerd | niet gecontroleerd | geen primaire bron gelezen | | Portugal | niet gecontroleerd | niet gecontroleerd | niet gecontroleerd | geen primaire bron gelezen | | Griekenland | niet gecontroleerd | niet gecontroleerd | niet gecontroleerd | geen primaire bron gelezen |

Wat de inschrijving u oplevert, en wat niet

Er zit een stap na de notaris die in de meeste Nederlandstalige uitleg wegvalt, en het is de stap die uw positie bepaalt.

Ley Hipotecaria art. 34 beschermt de verkrijger te goeder trouw die onder bezwarende titel verkrijgt van iemand die volgens het register bevoegd was om over te dragen. Maar die bescherming treedt pas in zodra hij zijn eigen recht heeft ingeschreven. Tot dat moment is de akte er wel en de bescherming niet.

Art. 38 zet daar de andere kant naast: van de in het register ingeschreven rechten wordt vermoed dat ze bestaan en toebehoren aan de ingeschreven rechthebbende, en er kan geen vordering tegen dat ingeschreven eigendom worden ingesteld zonder tegelijk de doorhaling van de inschrijving te vorderen.

De praktische samenvatting: het register is niet een administratie achteraf, het is waar uw positie ontstaat. Wie de inschrijving als een formaliteit behandelt, behandelt zijn eigen bescherming als een formaliteit. Wat dat kost, staat op wat een aankoop bovenop de koopsom kost.

Twee bedragen die de koper zelf moet afdragen

Dit zijn de twee posten die kopers het vaakst missen, en ze hebben allebei één kenmerk gemeen: als het misgaat, is het uw woning die het onderpand is.

De inhouding bij een niet-inwonende verkoper. Draagt een niet-inwoner Spaans onroerend goed over, dan moet de verkrijger volgens art. 25 lid 2 van de Spaanse wet voor niet-inwoners 3 procent van de overeengekomen tegenprestatie inhouden en afdragen als voorschot op de belasting van de verkoper. Wordt dat niet gedaan, dan blijft het overgedragen goed zelf aansprakelijk.

De openstaande onroerendezaakbelasting. Art. 64 lid 1 van de Spaanse wet op de lokale belastingen bepaalt dat bij elke wisseling van eigenaar het onroerend goed aansprakelijk blijft voor de hele belastingschuld, subsidiair, en verplicht in dezelfde zin de notaris om de partijen daar uitdrukkelijk voor te waarschuwen.

Beide zijn geen risico's in de zin van iets wat misschien gebeurt. Het zijn regels met een artikelnummer, en u kunt ze vóór de aanbetaling nagaan. Hoe, staat op wat u controleert voor de aanbetaling.

Wie u tegenkomt, en wie hem betaalt

De rolverdeling in Spanje lijkt op de Nederlandse en is het niet. De notaris verlijdt de akte en is geen partij. De abogado is de advocaat die u zelf inschakelt. De gestor heeft geen Nederlandse tegenhanger: het is een administratief dienstverlener, geen makelaar en geen jurist. In wie in Spanje wat doet staat per rol wat hij wel en niet doet.

En dan de rol waar het geld zit. Een aankoopmakelaar kost de koper in Spanje in de meeste gevallen niets, omdat de verkopende kant betaalt. Kopen aan de Costa schrijft het op zijn eigen homepagina in vier woorden:

Wat het kost? In de meeste gevallen niets.

Dat is geen verwijt. Het is een feit over de structuur van deze markt, en het verklaart waarom advies dat gratis is voor u niet noodzakelijk onafhankelijk is van de verkoop. In wie betaalt de makelaar in Spanje staan de zes routes naast elkaar, met per route wat er wel en niet in zit.

Wat wij niet doen

Wij controleren geen woningen. Wij bezoeken niets, wij meten niets en wij bekijken geen foto's van een advertentie.

Wij vragen geen enkel document voor u op, niet bij het eigendomsregister en niet bij het kadaster. Wij zijn geen makelaar, geen advocaat, geen notaris, geen gestor en geen belastingadviseur. Wij vragen geen Spaans identificatienummer aan, wij doen geen belastingaangifte, en wij hebben geen enkele woning in de verkoop. Er is hier ook niets te koop.

Wat wij wel doen: uitleggen wat er in de documenten staat die u elders opvraagt, met de wetsbepaling en de leesdatum erbij. Meer niet, en dat is met opzet.

Verder lezen, per onderwerp

• Het Spaanse kadaster en het eigendomsregister: welk veld in welk bestand staat, en welke vijf dingen een koper twee keer leest.
• Wat u controleert voor de aanbetaling: de volgorde van de aankoop en wat er per stap nog kan.
• Wie betaalt de makelaar in Spanje: zes routes naast elkaar, met gepubliceerde bedragen en de datum waarop ze gelezen zijn.
• Advocaat, gestor of notaris: drie rollen die in Spanje drie verschillende dingen doen.
• Wat een aankoop bovenop de koopsom kost: de vier posten en de wettelijke regeling waar elk van ze in staat.
• Belasting op een Spaanse woning: Modelo 210, de onroerendezaakbelasting en de gemeentelijke waardestijgingsbelasting.
• Okupas in Spanje: wat de registers over kraken bijhouden, en wat niet.