Okupas in Spanje: wat het register niet zegt

Okupas zijn krakers. Of een Spaanse woning ooit gekraakt is geweest, staat in geen van beide registers: het eigendomsregister houdt eigendom en lasten bij, het kadaster houdt oppervlakte en waarde bij, en geen van beide heeft een veld voor bezettingsgeschiedenis.

Wat u wél kunt nagaan

De vraag achter deze pagina is meestal niet historisch. Iemand kijkt naar een woning, leest een verhaal, en wil weten of hij dit kan uitsluiten. Uitsluiten kan niet. Vier dingen nagaan kan wel, en ze staan alle vier in het uittreksel uit het eigendomsregister.

Een embargo, een beslag. Een gerechtelijk beslag dat als aantekening in het register staat. Ley Hipotecaria art. 38 bepaalt dat de executie tegen dit perceel wordt gestaakt zodra uit een registerverklaring blijkt dat het op naam van een ander staat dan degene tegen wie het beslag loopt.
Een hipoteca, een hypotheek. Hoofdsom en jaar staan in het register. Wat de verkoper zegt dat er nog open staat, staat er niet in.
Een servidumbre, een erfdienstbaarheid. Een recht van overpad hangt aan de grond en gaat mee.
De fiscale aantekening. Art. 64 lid 1 van de Spaanse wet op de lokale belastingen bepaalt dat het onroerend goed bij elke wisseling van eigenaar aansprakelijk blijft voor de hele openstaande onroerendezaakbelasting, en verplicht de notaris om de partijen daar uitdrukkelijk voor te waarschuwen.

Elk van die vier is een veld met een naam, geen geruststelling. Waar ze staan en hoe ze eruitzien staat op het Spaanse kadaster en het eigendomsregister.

Wat niemand kan nagaan

Dit is de nuttigste alinea op deze pagina en het is ook de eerlijkste.

De bezettingsgeschiedenis van een woning wordt nergens bijgehouden. Niet in het eigendomsregister, want art. 9 van de Ley Hipotecaria somt op wat een inschrijving bevat en dat staat er niet tussen. Niet in het kadaster, want art. 3 lid 1 van de Spaanse kadasterwet somt op wat de kadastrale omschrijving bevat en het staat daar evenmin tussen. Er is geen centraal bestand waarin staat dat er in 2019 drie maanden iemand heeft gezeten.

Hetzelfde geldt voor de bouwkundige staat, voor de buren, voor het geluid en voor de vraag of het gebied overstroomt. Dat zijn de dingen waarvoor iemand moet gaan kijken, en wij gaan niet kijken. Wij lezen documenten. Dit is wat deze site niet kan, en het staat hier omdat u dat moet weten voordat u iets van ons verwacht.

Wat de wet erover zegt

Het Spaanse Wetboek van Strafrecht behandelt het in art. 245, en het maakt daar één onderscheid dat de hele discussie draagt.

Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años.

El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.

Lid 1 gaat over bezetting met geweld of bedreiging en kent een gevangenisstraf van een tot twee jaar. Lid 2 gaat over het bezetten van een gebouw dat geen morada is, geen feitelijke woonplaats van iemand, en kent een geldboete van drie tot zes maanden.

Dat onderscheid is de reden dat een leegstaande tweede woning een andere zaak is dan een huis waar iemand woont. Wat er daarna procedureel gebeurt, valt onder het Spaanse procesrecht en dat is voor deze pagina niet opgehaald. Er staat hier daarom geen termijn, geen procedurenaam en geen doorlooptijd. Wat wij niet hebben gelezen, schrijven wij niet op.

Wat een leegstaande woning betekent

Mechanisch, zonder verhaal. Een woning die maanden leegstaat, waar geen post wordt opgehaald en waar niemand langsgaat, is in elk land een woning waar het langer duurt voordat iemand iets merkt. Dat geldt voor een lekkage, voor een inbraak en voor een bezetting.

De praktische kant daarvan is niet juridisch maar organisatorisch: wie er in de buurt kijkt, wie de sleutel heeft, wie de post doorstuurt en hoe snel u het hoort. Dat zijn afspraken die u maakt voordat u tekent, niet daarna.

Wanneer u een advocaat inschakelt

Zodra er iets in de cargas staat dat u niet begrijpt, en zeker zodra er een beslag of een fiscale aantekening in staat. Een uittreksel lezen is één ding; weten wat het voor uw positie betekent is een ander. Wat de drie Spaanse rollen wel en niet doen, staat op advocaat, gestor of notaris.

En doe het vóór de aanbetaling, niet erna. Waarom dat moment alles bepaalt, staat op wat u controleert voor de aanbetaling en op huis kopen in het buitenland.

Wat wij niet doen

Wij gaan niet kijken. Wij controleren geen woningen, wij bezoeken geen buurten en wij bekijken geen foto's van een advertentie. Wij zijn geen advocaat en wij verwijzen u niet door.

Wij kunnen u niet vertellen of er ooit iemand in deze woning heeft gezeten, en niemand die u een uittreksel verkoopt kan dat ook. Wie dat wel belooft, belooft iets wat niet in het document staat.