Kosten bij het kopen van een huis in Spanje

Bovenop de koopsom staan vier posten: overdrachtsbelasting, notariskosten, inschrijving in het eigendomsregister en het honorarium van een dienstverlener. Alleen de eerste is een percentage, en dat stelt de autonome regio vast. De andere drie volgen een wettelijke schaal.

De vier posten, met hun rechtsgrond

Deze tabel geeft per post wie hem int, waarover hij gaat en in welke regeling hij staat. Een percentagecel staat er alleen als het percentage uit een primaire bron is gelezen. Waar dat niet zo is, staat er dat het niet gecontroleerd is, en dat is de eerlijke stand en geen tijdgebrek.

| Post | Wie int het | Waarover | Rechtsgrond | Gecontroleerd op | |---|---|---|---|---| | Overdrachtsbelasting, ITP | De autonome regio | De waarde van de overdracht | TRLITPAJD art. 11 lid 1 onder a. Regionaal tarief; aanvullend 6 procent als de regio er geen heeft vastgesteld | 26 augustus 2026 | | Notariskosten | De notaris | De waarde van het gedocumenteerde goed | RD 1426/1989, nummer 2, punt 1: een aflopende schaal met een wettelijke korting van 5 procent | 26 augustus 2026 | | Inschrijving in het eigendomsregister | De registrar | De waarde van het perceel of recht | RD 1427/1989, nummer 2, punt 1: een aflopende schaal met een ondergrens en een bovengrens, plus 5 procent korting | 26 augustus 2026 | | Honorarium van een dienstverlener | De dienstverlener zelf | Vrij overeengekomen | Geen wettelijke schaal | Niet gecontroleerd; er is geen regeling om te lezen | | Inhouding bij een niet-inwonende verkoper | De koper draagt af | De overeengekomen tegenprestatie | IRNR art. 25 lid 2: 3 procent | 26 augustus 2026 |

Overdrachtsbelasting, en waarom er geen landelijk percentage is

De Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, meestal afgekort tot ITP, is de belasting op de overdracht zelf. Wie een bestaande woning koopt van een particulier, betaalt die.

TRLITPAJD art. 11 lid 1 onder a bepaalt dat het tarief het tarief is dat de autonome regio heeft vastgesteld. En dan volgt de zin die de rest van deze paragraaf verklaart: heeft de regio geen tarief vastgesteld, dan geldt 6 procent voor de overdracht van onroerend goed.

Dat aanvullende percentage is dus geen landelijk tarief. Het is wat er geldt als de regio zwijgt, en in de praktijk zwijgen de regio's niet. Voor deze pagina is geen enkele regionale regeling opgehaald. Er staat hier daarom geen percentage per regio, geen tabel per autonome gemeenschap en geen bandbreedte. Wat wij niet hebben gelezen, schrijven wij niet op, en een percentage dat u van ons overneemt zonder bron is een percentage dat u niet kunt controleren.

Notaris, inschrijving en dienstverlener

Voor twee van de drie is het bedrag een wettelijke schaal en geen offerte.

De notaris. RD 1426/1989 nummer 2 punt 1 zet een aflopende schaal naar de waarde van het goed, beginnend bij 90,151816 euro tot en met een waarde van 6.010,12 euro, daarna 4,5 promille, 1,50 promille, 1 promille, 0,5 promille en 0,3 promille over achtereenvolgende schijven. De slotalinea van datzelfde punt schrijft een korting van 5 procent voor op alles wat de notaris ontvangt.

De inschrijving. RD 1427/1989 nummer 2 punt 1 doet hetzelfde voor de registrar: 24,040484 euro tot en met een waarde van 6.010,12 euro, daarna 1,75, 1,25, 0,75, 0,30 en 0,20 per duizend over de schijven. Dezelfde bepaling zet er een plafond en een bodem omheen: het totaal onder nummer 2 kan niet boven 2.181,673939 euro uitkomen en niet onder 24,040484 euro zakken. Ook hier 5 procent korting.

De dienstverlener. Voor een gestor, een abogado of een Nederlandstalige begeleider bestaat geen wettelijke schaal. Wat de zes routes in deze markt zelf publiceren, met hun bedragen en de datum waarop die gelezen zijn, staat op wie betaalt de makelaar in Spanje. Wat elk van de Spaanse rollen wel en niet doet, staat op advocaat, gestor of notaris.

De post die de meeste kopers verrast

Draagt een niet-inwoner Spaans onroerend goed over, dan legt IRNR art. 25 lid 2 een verplichting bij de kóper: 3 procent van de overeengekomen tegenprestatie inhouden en afdragen, als voorschot op de belasting van de verkoper.

De zin daarna is de reden dat het hier staat. Wordt die inhouding niet gedaan, dan blijft het overgedragen goed zelf aansprakelijk voor het laagste van twee bedragen: de inhouding, of de belasting die de verkoper verschuldigd is. Het is uw woning die dan het onderpand is.

Of de verkoper inwoner is of niet, is dus geen achtergrondinformatie maar een vraag met een prijs eraan. Waar u dat soort dingen nagaat en wanneer, staat op wat u controleert voor de aanbetaling.

Wat er daarna elk jaar bijkomt

Kort, want hiervoor is een aparte pagina en twee pagina's over hetzelfde onderwerp concurreren met elkaar in plaats van met iemand anders.

Jaarlijks: de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, de bijdrage aan de vereniging van eigenaren als die er is, en de aangifte voor niet-inwoners. Bij verkoop: de gemeentelijke heffing op de waardestijging van de grond, die volgens TRLRHL art. 106 lid 1 onder b de verkoper betaalt, tenzij die een niet-inwonende particulier is. Wat elk daarvan is en waar het in de wet staat, staat op belasting op een Spaanse woning.

Dit is algemene informatie, geen belastingadvies. Raadpleeg een belastingadviseur voor uw eigen situatie.

Wat wij niet doen

Wij rekenen niets voor u uit. Er staat op deze site geen rekenhulp, en dat is een keuze met een meting eronder: elke zoekterm met berekenen erin meet nul zoekopdrachten per maand in Nederland en België samen. De componenten met hun wettelijke grondslag staan hierboven in gewone tekst, want dat is ook de vorm die een lezer en een zoeksysteem allebei kunnen overnemen.

Wij geven geen offerte, wij onderhandelen niet en wij bemiddelen niet. Wij zijn geen makelaar, geen advocaat, geen notaris, geen gestor en geen belastingadviseur. Waar het geld in deze markt vandaan komt en wie welke rol betaalt, staat op wie betaalt de makelaar in Spanje, en wat er in de documenten zelf staat op het Spaanse kadaster en het eigendomsregister.